L'évolution du logement au Canada de 1957 à 2014

Mégatendances canadiennes

Pendant la plus grande partie de leur existence, les villes canadiennes ont élargi leur territoire au moment où des vagues d'immigrants et la génération du baby-boom recherchaient des maisons dans les banlieues sans cesse grandissantes. De nos jours, la croissance urbaine ne se fait plus à l'horizontale mais plutôt à la verticale, alors que les logements multifamiliaux, tout particulièrement les immeubles d'appartements et les condominiums d'appartements, ont transformé la silhouette des villes canadiennes.

L'émergence des immeubles d'appartements et des immeubles de logements en copropriété dans les grands centres urbains au pays reflètent non seulement un choix de mode de vie, mais aussi d'importants changements démographiques, économiques et sociétaux, comme : la hausse de l'immigration, la réduction de la taille des ménages, l'évolution des caractéristiques des ménages, le vieillissement de la population, les prix élevés des maisons unifamiliales dans certains secteurs, la pénurie de terrains disponibles ainsi que les politiques sur le développement des grandes villes canadiennes.

Le type de logement a évolué avec le temps

Graphique 1 : Permis de bâtir, logements unifamiliaux et multifamiliaux, Canada, 1957 à 2014

Graphique 1 :Permis de bâtir, logements unifamiliaux et multifamiliaux, Canada, 1957 à 2014
Description du graphique 1
Description du graphique 1 - Permis de bâtir, logements unifamiliaux et multifamiliaux, Canada, 1957 à 2014
Années Logements unifamiliaux, y compris maisons mobiles Logements multifamiliaux
1957 60044 38861
1958 86787 58724
1959 74368 51392
1960 49461 42085
1961 64458 46646
1962 58625 60194
1963 67398 76319
1964 67666 94240
1965 66011 99152
1966 61958 70421
1967 65441 95781
1968 70136 132083
1969 65765 126644
1970 60119 116085
1971 86763 141305
1972 96489 142906
1973 112428 154123
1974 102064 91989
1975 118635 116983
1976 123900 133902
1977 106768 141942
1978 105357 107818
1979 102227 81600
1980 87527 65848
1981 83895 104458
1982 56283 58030
1983 92195 59797
1984 79714 54228
1985 97563 66829
1986 118929 86797
1987 132380 107873
1988 129361 96895
1989 126842 88290
1990 95965 72887
1991 88377 72241
1992 92507 71266
1993 85644 67423
1994 88810 63176
1995 63744 45552
1996 78806 49233
1997 94520 54760
1998 88713 54166
1999 94539 58098
2000 92476 56226
2001 97792 64385
2002 126324 82897
2003 121543 94556
2004 129389 106227
2005 120976 112415
2006 118336 109180
2007 115891 117056
2008 93610 104851
2009 80422 78523
2010 91908 103469
2011 82718 108069
2012 83825 119918
2013 75163 122908
2014 73682 122540

La maison de banlieue dans les années 1950

Au cours des années 1950, les maisons unifamiliales dominaient le paysage du logement au pays. Entre 1957 et 1959, ce type de logement représentait 60 % des nouvelles constructions. La mise en œuvre du modèle d'assurance prêt hypothécaire par la Société canadienne d'hypothèques et de logement en 1954 avait rendu plus abordable l'achat d'une maison unifamiliale, ce qui en retour avait accru la demande de nouveaux quartiers dans les banlieues.

La poussée des appartements pendant les années 1960

Un changement majeur s'est produit entre 1962 et 1973, alors que la majorité des permis de bâtir (60 %) étaient émis pour des logements multifamiliaux. Ce changement reflétait la croissance rapide de la population découlant de l'essor économique de l'après-guerre. La demande accrue de logements était largement attribuable aux membres de la génération du baby-boom, nés entre la fin des années 1940 et le milieu des années 1960, et à deux groupes de nouveaux immigrants : les immigrants européens au cours des années 1950 et l'important flux d'immigrants à la suite de la mise en œuvre du système de points économiques en 1967. Il est probable que l'abordabilité des propriétés multifamiliales en a fait une solution de rechange intéressante aux logements unifamiliaux.

La construction résidentielle s'aligne dans les années 1970

La construction de nouvelles unités multifamiliales a reculé plus rapidement que celle des logements unifamiliaux de 1974 à 1982, tout particulièrement au cours de la récession du milieu des années 1970. En 1974, le nombre de nouvelles unités multifamiliales a reculé de 40 % pour atteindre 91 989 unités, après un sommet de 154 123 unités en 1973. De 1974 à 1982, les logements unifamiliaux et les logements multifamiliaux représentaient des proportions égales de nouveaux logements.

Le retour des maisons unifamiliales au cours des années 1980

La période de 1983 à 2006 a été caractérisée par une croissance plus lente de la population et un nombre plus élevé d'intentions de construction de logements unifamiliaux. La construction résidentielle a diminué pendant la récession de 1981-1982, alors que les taux des prêts hypothécaires avaient atteint un sommet. Cependant, au moment où les logements unifamiliaux ont connu une reprise plus rapide après la récession, la construction de logements multifamiliaux a continué à diminuer. En 1984, il y avait moins de logements multifamiliaux construits (54 228) que pendant toute autre période au cours des 20 années précédentes. Les taux des prêts hypothécaires ont connu une forte baisse à la fin de 1982, ce qui a permis à un plus grand nombre de ménages d'acheter des maisons unifamiliales.

La récession et la lente reprise pendant les années 1990

La construction d'immeubles résidentiels a connu une nouvelle baisse pendant la récession de 1990-1991, bien que, contrairement à ce qui s'était produit pendant la récession de 1981-1982, les intentions de construction visant à la fois les logements unifamiliaux et les logements multifamiliaux ont connu une lente reprise. Il aura fallu 15 ans pour que les deux types de logement atteignent des niveaux comparables à ceux du sommet d'avant la récession à la fin des années 1980.

Les intentions de construction de condominiums d'appartements augmentent au cours du nouveau millénaire

Contrairement à la croyance populaire, un condominium est en fait un système de propriété et non pas un type d'immeuble. Cette notion désigne une unité de logement individuelle qui est une propriété privée dans un immeuble et/ou sur un terrain qui appartient collectivement à l'ensemble des propriétaires de logements. Ainsi, chacun des principaux types d'immeuble résidentiel — logement unifamilial, appartement, maison double et maison en rangée — peut être un condominium.

Graphique 2 : Permis de bâtir, intentions de construction de condominiums, Canada, 1992 à 2014

Graphique 2 :Permis de bâtir, intentions de construction de condominiums, Canada, 1992 à2014
Description du graphique 2
Graphique 2 - Permis de bâtir, intentions de construction de condominiums, Canada, 1992 à 2014
Années Condominiums d'appartements Condominiums jumelés Condominiums en rangée
1992 10142 159 3369
1993 12138 556 7302
1994 12593 885 5769
1995 9430 125 2523
1996 11069 62 1181
1997 6874 194 1790
1998 9063 419 1883
1999 7604 327 2465
2000 3977 130 2274
2001 4391 295 2254
2002 13074 758 3707
2003 15756 625 5755
2004 12270 595 6468
2005 14377 556 6371
2006 16055 425 4998
2007 19442 507 5584
2008 25254 345 4861
2009 18257 229 2742
2010 19914 265 4556
2011 19260 185 3434
2012 26194 265 3521
2013 27539 171 4041
2014 33801 294 4113

Au niveau national, les condominiums d'appartements en sont venus avec le temps à constituer le principal type d'immeuble à logements en copropriété depuis le début des années 2000. Ils représentaient 88 % des intentions de construction de logements en copropriété en 2014, en comparaison à 62 % en 2000.

Les condominiums d'appartements offrent des logements dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) au Canada, où la superficie des terrains peut être limitée. Aussi, puisque l'immigration constitue maintenant la principale source de la croissance de la population au Canada, et puisque la majorité des immigrants s'établissent dans les grandes RMR, les condominiums d'appartements sont en mesure de répondre à la demande de logements des nouveaux arrivants.

L'abordabilité relative des condominiums d'appartements, en comparaison aux maisons en rangée, aux maisons doubles et tout particulièrement aux logements unifamiliaux, en fait une solution intéressante pour les acheteurs d'une première propriété, ainsi qu'une option de propriété plus petite pour les ménages plus âgés, puisqu'ils nécessitent relativement peu d'entretien. Les propriétaires de logements en copropriété sont plus susceptibles d'être plus jeunes ou plus âgés que les autres propriétaires, d'avoir un revenu du ménage plus faible et d'être classés comme des ménages non familiaux ou des ménages composés seulement d'un couple.

Davantage de logements multifamiliaux depuis la récession de 2008-2009

Depuis la récession de 2008-2009, les taux de construction de logements multifamiliaux ont connu une reprise plus rapide que les logements unifamiliaux — enregistrant une augmentation pendant quatre des cinq années suivant la récession. Le nombre de logements multifamiliaux prévus (103 469) a surpassé celui des logements unifamiliaux (91 908) en 2010, et a atteint un sommet en 2013 avec le nombre le plus élevé d'unités (122 908) depuis 1977. Par ailleurs, la construction de logements unifamiliaux a diminué à 73 682 unités en 2014, son point le plus bas en près de 20 ans.

Les appartements constituent la proportion la plus importante des intentions de construction depuis trois années consécutives

Depuis 2012, les appartements (y compris les condominiums d'appartements) représentent la proportion la plus importante des intentions de construction au Canada depuis 1973. Au cours des 40 dernières années, les appartements et les logements unifamiliaux représentaient la très grande majorité (une moyenne de 85 %) des nouvelles constructions, tandis que les maisons en rangée et les maisons doubles représentaient seulement environ 15 % des nouvelles constructions.

Graphique 3 : Permis de bâtir, type de logement, Canada, 1972 à 2014

Graphique 3 :Permis de bâtir, type de logement, Canada, 1972 à 2014
Note : Chaque type de logement comprend les condominiums en propriété.
Description du graphique 3
Graphique 3 - Permis de bâtir, type de logement, Canada, 1972 à 2014
Années Logements unifamiliaux, y compris maisons mobiles Jumelés En rangée Appartements
1972 96489 15919 16623 110364
1973 112428 14185 16077 123861
1974 102064 11731 13944 66314
1975 118635 16725 19460 80798
1976 123900 16386 27726 89790
1977 106768 19782 24307 97853
1978 105357 18469 17263 72086
1979 102227 15828 11521 54251
1980 87527 10360 9227 46261
1981 83895 11698 17575 75185
1982 56283 6072 10854 41104
1983 92195 6489 9936 43372
1984 79714 5455 7816 40957
1985 97563 6353 10169 50307
1986 118929 8065 9915 68817
1987 132380 9319 16090 82464
1988 129361 7784 15709 73402
1989 126842 7659 14991 65640
1990 95965 6938 14790 51159
1991 88377 8578 16060 47603
1992 92507 9370 17140 44756
1993 85644 9572 18434 39417
1994 88810 11122 16752 35302
1995 63744 6709 12154 26689
1996 78806 8874 14073 26286
1997 94520 9907 17409 27444
1998 88713 9005 14530 30631
1999 94539 9867 14959 33272
2000 92476 10067 16207 29952
2001 97792 10713 14491 39181
2002 126324 11411 19568 51918
2003 121543 12631 20580 61345
2004 129389 11834 22997 71396
2005 120976 11526 23197 77692
2006 118336 11002 21665 76513
2007 115891 11390 23263 82403
2008 93610 9612 19903 75336
2009 80422 9079 14156 55288
2010 91908 10634 20222 72613
2011 82718 9952 18263 79854
2012 83825 11710 21011 87197
2013 75163 9827 20538 92543
2014 73682 11325 22586 88629

Les appartements font l'objet des intentions de construction les plus élevées dans les trois plus grandes régions métropolitaines de recensement

En 2014, les intentions de construction étaient plus élevées pour les appartements (y compris pour les condominiums d'appartements) que pour tout autre type de logement dans les trois plus grandes RMR au Canada. À Toronto, elles représentaient 54 % des constructions résidentielles, en comparaison à 27 % pour les maisons unifamiliales. À Montréal, les unités d'appartements représentaient 75 % des constructions résidentielles, en comparaison à 16 % pour les maisons unifamiliales, tandis qu'à Vancouver, ces pourcentages étaient de 67 % pour les unités d'appartements et de 16 % pour les maisons unifamiliales. Ces trois RMR représentaient un peu plus de la moitié de la population totale des RMR en 2014. Dans les trois RMR, la construction de nouveaux logements unifamiliaux fléchit depuis le début des années 2000, passant de 27 627 logements en 2000 à 14 840 en 2014, soit une diminution de 46 %.

L'abordabilité et la disponibilité des appartements en comparaison aux autres types de logement, tout particulièrement les logements unifamiliaux, pourraient expliquer l'augmentation récente du nombre d'immeubles à appartements dans ces RMR, tout particulièrement dans les deux marchés du logement les plus chers au Canada : Vancouver et Toronto.

Note aux lecteurs

Source des données

L'Enquête sur les permis de bâtir menée chaque mois par Statistique Canada est un indicateur de premier plan pour la construction résidentielle au Canada. L'Enquête recueille des données administratives sur les intentions de construction auprès de toutes les municipalités qui émettent des permis de bâtir, et qui représentent à l'heure actuelle environ 95 % de la population canadienne. Les analystes peuvent utiliser ces données pour mieux comprendre le nombre et la valeur des nouvelles unités résidentielles à la fois pour les logements unifamiliaux et pour les logements multifamiliaux, ces derniers regroupant les maisons doubles ou jumelées, les maisons en rangée et les immeubles à appartements. L'Enquête recueille également des données sur la construction de logements en copropriété, et ces données sont diffusées selon le type de logement (condominiums en rangée, condominiums doubles, condominiums simples et condominiums d'appartements) depuis 1992.

Puisque tous les graphiques dans la présente publication utilisent des données annuelles, ces données sont comparables sans avoir à être désaisonnalisées.


Définitions

Permis de bâtir : Autorisation finale d'entreprendre la construction d'un immeuble. Il est accordé par une autorité publique en réponse à une demande faite par un entrepreneur et en fonction d'un plan de construction spécifique.

Construction résidentielle : S'entend des immeubles conçus pour être occupés par des particuliers, de façon permanente ou non. Un immeuble peut appartenir à l'un des types suivants : logement unifamilial, maison mobile, chalet, maison jumelée ou double, maison en rangée et immeuble à appartements.

Références

Brown, W. M. et A. Lafrance. 2013. Tendances de l'accession à la propriété selon l'âge et le revenu du ménage : facteurs associés à la décision de devenir propriétaire, 1981 à 2006. Série de documents de recherche sur l'analyse économique. Produit no 11F0027M au catalogue de Statistique Canada, no 083.

Cross, P. 2010. Ralentissements durant les périodes de croissance économique. L'Observateur économique canadien. Produit no 11-010-X au catalogue de Statistique Canada.

LeVasseur, S. et J. Situ. 2013. Les logements en condominium au Canada. Enquête auprès des ménages en bref. Produit no 99-014-X2011003 au catalogue de Statistique Canada.

Martel, L.2014. Croissance démographique : l'accroissement migratoire l'emporte sur l'accroissement naturel. Mégatendances canadiennes. Produit no 11-630-X au catalogue de Statistique Canada.

Statistique Canada. 2014. Tableau 051-0056 — Estimations de la population selon la région métropolitaine de recensement, le sexe et le groupe d'âge au 1er juillet, basées sur la Classification géographique type (CGT) 2011, annuel (personnes).

Personnes-ressources

Pour en savoir davantage sur les concepts, les méthodes et la qualité des données, communiquez avec Taryn Read-Hobman (613-291-8501), Division de l'investissement, des sciences et de la technologie.

 
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