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Mesurer le stock de biens immobiliers résidentiels
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Contexte
Diverses façons de mesurer le stock de biens immobiliers résidentiels
Conclusion
Note
Contexte
Le compte du bilan national (CBN) du Canada est une composante importante du Système de comptabilité nationale. Sont enregistrées dans le CBN la valeur des stocks d’actifs matériels et financiers, ainsi que la valeur des passifs financiers d’environ 25 secteurs distincts. La différence entre la valeur de l’actif et la valeur du passif d’un secteur représente sa valeur nette.
Dans le CBN, les biens immobiliers résidentiels constituent le plus gros actif non financier du secteur des ménages, représentant plus de 80 % du total des actifs non financiers de ce secteur et plus de 45 % de la valeur nette nationale en 2011. Étant donné le poids de ces biens et l’effet qu’ils ont sur la mesure de la valeur nette nationale du Canada et de la valeur nette du secteur des ménages, il est essentiel que leur valeur consignée dans le CBN reflète exactement leur valeur de marché courante. La valeur des biens immobiliers résidentiels est un déterminant important de la perception qu’ont les ménages de leur richesse, et cette perception influe sur leurs décisions concernant la consommation, l’épargne et les placements.
Il existe de multiples façons de mesurer la valeur des biens immobiliers résidentiels. Elle peut être calculée d’après des données d’enquête ou des données administratives, ou développée en se servant de modèles. Le résultat peut différer considérablement selon la méthode choisie.
Ces dernières années, Statistique Canada s’est employé à élaborer une méthode permettant de produire des estimations de la valeur des biens immobiliers résidentiels en se servant des fichiers des évaluations foncières envoyés par les entités d’évaluation provinciales et territoriales de partout au Canada. Ces estimations diffèrent de celles qui figurent à l’heure actuelle dans le CBN. La présente note décrit globalement les diverses façons de mesurer la valeur du stock de biens immobiliers résidentiels, compare les différentes méthodes et offre des conseils pour aider les utilisateurs à choisir le type d’estimation qu’il convient d’utiliser.
Diverses façons de mesurer le stock de biens immobiliers résidentiels
Méthode de l’inventaire permanent
À l’heure actuelle, l’approche adoptée par Statistique Canada pour estimer la valeur du stock de logements est fondée sur la méthode de l’inventaire permanent (MIP). Cette dernière s’appuie sur les flux d’investissement, les durées de vie des actifs, les prix des actifs et les hypothèses concernant les méthodes de dépréciation pour élaborer des estimations de la valeur de marché des biens immobiliers résidentiels1. Cette méthode, qui est utilisée partout dans le monde, est l’approche recommandée dans le manuel sur la mesure des stocks de capital de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). La MIP consiste à construire des estimations du stock de capital et de la consommation de capital fixe à partir d’une série de données chronologiques sur les flux d’investissement. Elle permet de produire une estimation du stock d’actifs fixes existants et détenus par les producteurs, laquelle est généralement fondée sur l’estimation de la valeur de marché courante des actifs fixes créés en raison des investissements faits les années précédentes et qui demeurent productifs durant la période courante.
Dans la perspective des comptes économiques nationaux, la MIP présente de nombreux avantages. Elle maintient la cohérence entre les flux d’investissement, la consommation de capital fixe et le stock d'actifs. Si ces éléments étaient estimés séparément, des incohérences pourraient se produire dans le Système de comptabilité nationale du Canada. Par exemple, si les flux d’investissement étaient estimés en utilisant des données d’enquête, la dépréciation, en utilisant les déclarations de revenu des entreprises, et le stock de capital, en se servant de dossiers administratifs, il n’y aurait aucune garantie que les flux d’investissement soient le reflet de l’estimation du stock net de capital.
En utilisant les flux d’investissement ainsi que les estimations des durées de vie utile et les profils de dépréciation, et en les introduisant dans un modèle qui génère une estimation du stock net de capital, on obtient un système fermé qui est utile dans une perspective de comptabilité nationale. Le système fermé assure la cohérence entre l’investissement, la dépréciation et le patrimoine — trois composantes importantes du Système de comptabilité nationale.
Bien que la MIP soit un moyen utile de produire des estimations du stock net de capital, la qualité des estimations dépend des données entrées dans le modèle. Si les flux d’investissement, les profils de dépréciation, les estimations des durées de vie utile ou les indices des prix utilisés dans les modèles sont de piètre qualité, on obtiendra une mauvaise mesure du stock net de capital. Les données d’entrée du modèle de la MIP au Canada sont censées être des estimations de haute qualité. Les données sur les flux d’investissement pour les logements neufs sont tirées des permis de bâtir et de l’information au sujet des mises en chantier fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Des coefficients de mise en place sont ensuite appliqués pour répartir la valeur des mises en chantier sur la période de construction. Les estimations de la valeur des rénovations et des coûts de transfert de propriété sont ajoutées au nouveau flux d’investissement en logements pour obtenir une estimation de l’investissement total en construction résidentielle. Le principal indice des prix utilisé est le nouvel indice des prix des logements. L’utilisation de ce nouvel indice pose un problème, car l’hypothèse est que le prix des logements existants évolue de la même façon que celui des logements neufs, aussi bien en direction qu’en grandeur.
Cela ne veut pas dire que la MIP est le seul moyen de produire une mesure du stock net de biens immobiliers résidentiels d’un pays, ni qu’elle est la plus appropriée. Cela dépend des besoins de l’utilisateur et du contexte de l’analyse. Si l’utilisateur tente de relier les données sur le stock de biens immobiliers résidentiels à d’autres mesures macroéconomiques (comme les flux d’investissement), les estimations produites par le modèle de la MIP conviennent. Par contre, s’il veut obtenir des prévisions des impôts fonciers ou analyser les tendances dans le secteur de l’immobilier, des estimations fondées sur d’autres sources pourraient être plus appropriées.
Approche des données d’enquête
Comme il est mentionné plus haut, la valeur du stock de biens immobiliers résidentiels d’un pays peut être calculée de diverses façons. Une méthode consiste à réaliser une enquête auprès des ménages et à leur demander de fournir une estimation de la valeur de marché courante de leurs biens immobiliers. À l’heure actuelle, Statistique Canada recueille cette information périodiquement au moyen de l’Enquête nationale auprès des ménages (ENM) et de l’Enquête sur la sécurité financière (ESF). Par exemple, dans le cadre de l’ENM de 2011, la question qui suit a été posée aux ménages canadiens : « Si vous vendiez ce logement aujourd’hui, combien penseriez-vous en tirer? » Une question similaire a été posée aux ménages dans le cadre de l’ESF de 2011 : « Si vous deviez vendre votre propriété aujourd’hui, quel en serait le prix? ».
Les résultats de l’ENM de 2011 et ceux de l’ESF de 2012 seront diffusés l’année prochaine. Chaque enquête fournira une estimation de la valeur de marché des biens immobiliers résidentiels (terrains et bâtiments) au Canada. Pour plusieurs raisons, ces estimations pourraient différer de celles qui figurent dans le CBN. Premièrement, le fait que les ménages fournissent leur propre évaluation de la valeur de marché courante de leur résidence pourrait avoir une incidence sur les résultats. Si le propriétaire n’est pas au courant de la situation du marché immobilier, son estimation pourrait être très différente de la valeur réelle qu’il recevrait si sa propriété était effectivement vendue. Deuxièmement, les estimations produites d’après les données de l’ENM différeront de celles produites d’après les données de l’ESF, parce que l’ENM demande seulement la valeur de la résidence principale, tandis que l’ESF demande aussi une valeur estimée des biens immobiliers additionnels des répondants. Par conséquent, la valeur d’après l’ENM sera un sous-ensemble de la valeur d’après l’ESF.
Même si les biens couverts par l’ESF concordent avec ceux couverts dans le CBN, la variance des données est importante parce que la valeur est une estimation faite par le propriétaire plutôt qu’une valeur objective fournie par un expert immobilier, un modèle ou un prix de transaction réel.
Évaluation de la valeur des propriétés résidentielles
En 2004, Statistique Canada a commencé à recevoir les fichiers des évaluations foncières produits par les provinces et les municipalités canadiennes. Ces fichiers contiennent la valeur évaluée courante de toutes les propriétés dans toutes les provinces du Canada, l’année de l’évaluation, le type de propriété et d’autres variables connexes, pour les propriétés résidentielles ainsi que non résidentielles.
Par conséquent, il est possible d’utiliser ces fichiers pour calculer une valeur de marché pour le stock de biens immobiliers résidentiels au Canada. La couverture des fichiers concorde la plupart du temps avec celle définie dans le CBN, parce qu’elle englobe non seulement les résidences unifamiliales et multifamiliales, mais aussi les maisons de ferme, les chalets, les maisons de villégiature, les maisons mobiles, les résidences institutionnelles et collectives, ainsi que les terrains vacants désignés pour usage résidentiel.
En général, trois méthodes peuvent être utilisées pour évaluer la valeur de marché d’une propriété.
- Approche axée sur le coût. Cette approche est fondée sur l’idée que la valeur d’une propriété existante est égale à la valeur du terrain plus le coût de remplacement du bâtiment.
- Approche de la comparaison des prix de vente. Cette approche s’appuie sur les prix de vente comme preuve de la valeur de propriétés comparables. L’approche de la comparaison des prix de vente convient surtout lorsque le nombre de ventes de propriétés comparables est suffisant.
- Approche axée sur le revenu. Cette approche consiste à estimer le revenu locatif d’une propriété et à le capitaliser en une estimation de la valeur actualisée.
L’approche de la comparaison des prix de vente est utilisée par les autorités d’évaluation du Canada pour les propriétés résidentielles pour lesquelles il existe un marché de la revente actif. On utilise un modèle de régression hédonique dans lequel le prix de vente est la variable dépendante et une série de caractéristiques physiques sont les variables explicatives.
L’approche classique du coût est utilisée pour les autres types de propriétés, pour lesquelles un marché de la revente ou un marché locatif existe rarement, ou pour lesquelles des données sur le revenu locatif sont difficiles à recueillir.
La principale difficulté que pose l’élaboration d’estimations du stock de biens immobiliers résidentiels d’après les fichiers des évaluations foncières consiste à s’assurer que les évaluations se rapportent à un même point dans le temps. La période où sont faites les évaluations varie d’une province à l’autre. Puisqu’une estimation à un point particulier dans le temps est requise, la plupart des évaluations doivent être projetées ou rétropolées en utilisant diverses techniques de modélisation et d’estimation. Ces techniques de modélisation sont sujettes à une variance et, selon la longueur de l’intervalle entre la date de l’évaluation et la date de référence, le degré d’ajustement des prix et des volumes peut être important. Pour une description détaillée de ces techniques de modélisation, consulter la « Base de données nationale portant sur les valeurs d’évaluation des propriétés résidentielles » (Statistique Canada, décembre 2010).
Les tableaux qui suivent offrent une comparaison de diverses estimations de la valeur du stock de biens immobiliers résidentiels. Le premier tableau compare les données du CBN aux valeurs les plus récentes selon l’ESF. Le deuxième tableau compare les données du CBN aux valeurs calculées d’après les fichiers des évaluations foncières. Il convient de mentionner que, dans les comparaisons des valeurs du CBN à celles basées sur l’ESF et l’ENM, seul le stock détenu par le secteur des ménages est inclus.
| Année | Enquête sur la sécurité financièreNote 1 | Compte du bilan national |
|---|---|---|
| milliards de dollars | ||
| 1999 | 1 514 | 1 169 |
| 2005 | 2 360 | 2 009 |
|
||
| Année | Fichiers des évaluations de propriétés | Compte du bilan national |
|---|---|---|
| milliards de dollars | ||
| 2006 | 2 328 | 2 317 |
| 2007 | 2 654 | 2 521 |
| 2008 | 3 082 | 2 620 |
| 2009 | 3 236 | 2 774 |
| 2010 | 3 324 | 2 918 |
| 2011 | 3 631 | 3 116 |
Conclusion
Les nouvelles estimations de la valeur des biens immobiliers résidentiels calculées d’après les fichiers des évaluations foncières ne doivent pas être considérées comme étant en concurrence avec les estimations du CBN. Elles représentent une autre source de données et, selon les besoins analytiques, elles peuvent s’avérer très utiles. En plus de fournir une estimation nationale, les estimations du stock de biens immobiliers résidentiels fondées sur les évaluations foncières sont également disponibles par province et par RMR. Il s’agit d’une dimension analytique supplémentaire que n’offre pas le CBN.
La règle empirique élémentaire qu’il convient d’appliquer pour déterminer quelle valeur du stock de biens immobiliers résidentiels il faut utiliser est la suivante : si l’analyse est effectuée dans le contexte d’autres variables macroéconomiques, comme une comparaison entre les stocks d’immeubles résidentiels et non résidentiels, ou entre les stocks, les flux d’investissement et la dépréciation économique, il est plus approprié d’utiliser les données du CBN, car elles sont estimées d’une manière uniforme et cohérente.
Si l’analyse est d’une nature plus indépendante, les estimations fondées sur des données d’enquête ou celles fondées sur les fichiers des évaluations foncières pourraient mieux convenir.
Il faut également souligner que les résultats des travaux portant sur les données dérivées des évaluations foncières seront utilisés pour améliorer les estimations fondées sur la MIP dans le compte du bilan national. À l’heure actuelle, le CBN ne fournit pas d’estimations distinctes de la valeur des terrains résidentiels et des terrains non résidentiels. Il fournit une estimation de la valeur totale des terrains (résidentiels et non résidentiels confondus). En outre, la méthode d’estimation de la valeur des terrains est vieillie et doit être révisée. Le fichier des évaluations foncières est une excellente source d’information qui permettra d’aborder plus facilement ces deux questions.
Note
- Il convient de noter que le modèle de la MIP est utilisé uniquement pour mesurer la valeur des structures résidentielles. Un ratio du terrain à la structure est utilisé pour mesurer la valeur du terrain résidentiel.
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