2.0 Profil de l'abordabilité du logement

Consulter la version la plus récente.

2.1 Les estimations longitudinales montrent la dynamique de l'abordabilité du logement

Les estimations transversales indiquent qu'environ 20 % des Canadiens (5,5 millions) faisaient partie de ménages qui dépensaient plus que la limite d'abordabilité pour les coûts d'habitation en 2002. Des estimations semblables ont été obtenues pour 2003 et 2004 (tableau 1).

Les données longitudinales de l'EDTR offrent un point de vue différent en estimant le nombre de personnes qui ont dépensé plus que la limite pour une période donnée. Elles indiquent que 8,6 % des Canadiens (2,1 millions) faisaient partie de ménages qui dépensaient de façon permanente plus que la limite de l'abordabilité entre 2002 et 2004, alors que 19 % des Canadiens (presque 4,9 millions) faisaient partie de ménages qui dépensaient occasionnellement plus que la limite. Au total, ce sont donc près de 28 % (7 millions) des Canadiens qui faisaient partie de ménages ayant déjà dépensé plus que la limite d'abordabilité au cours de la période à l'étude (tableau 2). Cette proportion est considérablement plus élevée que les 19 % de Canadiens ayant dépensé plus que la limite pour n'importe laquelle des différentes années.

2.2 Les ménages à faible revenu sont plus susceptibles de dépenser plus que la limite d'abordabilité du logement

Le revenu du ménage est un déterminant clé des RFLR. En moyenne, les ménages qui ont un revenu limité ont un fardeau de coût du logement plus élevé et sont plus susceptibles que les autres ménages de dépenser plus que la limite d'abordabilité du logement. En fait, les données de l'EDTR confirment qu'en 2002, plus que 80 % des personnes qui font partie de ménages qui dépensent plus que la limite d'abordabilité se trouvent parmi les deux quintiles inférieurs et ont donc un revenu faible ou modeste (tableaux 3a, 3b, 3c). En comparaison, les personnes qui avaient un revenu se classant parmi les deux quintiles supérieurs ne représentaient qu'environ 6 % des personnes qui dépassaient la limite d'abordabilité. Il est probable que ces personnes dépassent la limite par choix plutôt que par nécessité.

Près de 57 % des personnes qui se trouvent parmi le quintile de revenu inférieur font partie de ménages qui dépensent plus que la limite d'abordabilité. Leur RFLR médian, à près de 50 %, tend à être une conséquence de leur faible niveau de revenu, mais aussi de leurs coûts d'habitation¹ relativement élevés. Il existe différentes raisons pour lesquelles les ménages ont des coûts d'habitation élevés. Pour les propriétaires, ce peut être en raison de paiements d'hypothèque élevés – une fois que les hypothèques sont payées, les RFLR chutent naturellement de façon importante. Pour les locataires il se peut, à moins qu'ils occupent des logements subventionnés, qu'il y ait un plancher des loyers sous lequel l'hébergement ne peut être obtenu. De plus, les familles dans cette situation peuvent vivre dans des villes où le logement est plus coûteux, elles peuvent avoir besoin d'un logement plus grand en raison du nombre de membres de la famille ou elles peuvent ne pas avoir les ressources (sociales et financières) pour rechercher un logement moins coûteux.

Bien que la raison la plus évidente pour expliquer un faible revenu du ménage soit un emploi faiblement rémunéré, il y a également d'autres causes, notamment : le fait de n'avoir qu'un soutien économique, l'éclatement de la famille, la perte d'un emploi et des pertes liées à une entreprise ou à des investissements qui sont plus importantes que les revenus obtenus (surtout pour les travailleurs autonomes). Certains ménages ayant un revenu plus faible peuvent avoir d'autres sources de recettes comme des gains en capital, des économies, des bourses, des prêts, des dons ou même un soutien des organismes de charité.

De plus, certaines des raisons qui expliquent les coûts élevés d'habitation et les faibles revenus du ménage menant à des RFLR élevés ne sont que temporaires. Le fait de trouver un emploi, de se marier ou de déménager sont des exemples de situations qui pourraient faire diminuer le RFLR. Les données longitudinales de l'EDTR nous permettent de cerner les ménages qui ont fait de telles transitions et de suivre leurs déplacements au-delà et en deçà de la limite pendant la période à l'étude.

Le tableau 4 présente des estimations semblables à celles des tableaux 3a, 3b, et 3c mais d'un point de vue longitudinal plutôt que transversal. Cela signifie qu'au lieu de chercher à savoir si les personnes font partie de ménages qui dépensent plus ou moins que la limite d'abordabilité à un moment donné, le tableau 4 montre si les personnes dépensent plus ou moins que la limite pour une, deux ou trois années pendant la période de trois ans à l'étude.

Comme pour les estimations transversales, les données longitudinales montrent qu'à mesure que le revenu du ménage augmente, un pourcentage plus faible de personnes fait partie des ménages qui ont déjà dépensé plus que la limite d'abordabilité. Cependant, les estimations longitudinales du pourcentage des personnes qui font partie d'un ménage ayant déjà dépensé plus que la limite sont plus élevées que les pourcentages transversaux, peu importe le quintile de revenu. Comme on pourrait s'y attendre, pour une période plus longue, davantage de personnes font partie des ménages ayant dépensé plus que la limite d'abordabilité.

La comparaison révèle également que plus le quintile de revenu est élevé, plus la différence en pourcentage entre les estimations transversales et longitudinales est importante (tableau 5). À mesure que le revenu du ménage augmente, il y a un roulement ou un changement beaucoup plus important chez les personnes qui font partie des ménages consacrant 30 % ou plus de leur revenu du ménage au logement. Les personnes des quintiles de revenu supérieurs qui ont déjà fait partie d'un ménage ayant dépensé plus que la limite n'ont simplement pas tendance à le faire de façon répétée ou constante. En fait, de nouvelles personnes se joignent au groupe alors que d'autres le quittent d'une année à l'autre, ce qui donne des estimations longitudinales plus élevées que les estimations transversales.

Une autre façon de voir la situation est d'examiner la part de personnes qui dépassaient de façon permanente (pour les trois années) la limite d'abordabilité pendant la période de trois ans comparativement à celles qui l'ont déjà dépassée (pour au moins une année). Pour le quintile inférieur, près de la moitié de ceux qui ont déjà dépassé la limite l'ont dépassée pendant les trois années. Par opposition, seulement 7 % des personnes du quintile supérieur l'ont dépassée. (Les pourcentages pour les deuxième, troisième et quatrième quintiles sont respectivement 21 %, 16 % et 8 %.) Ainsi, plus le quintile de revenu est élevé, plus la proportion de personnes qui franchissent la limite d'abordabilité dans les deux directions est élevée, ce qui indique que la cause du dépassement de la limite pourrait être souvent temporaire. Cependant, pour les quintiles de revenu inférieurs, surtout pour le plus bas, il y a une proportion de personnes dont les RFLR dépassent continuellement la limite beaucoup plus élevée, ce qui indique qu'elles sont moins en mesure d'ajuster leurs revenus ou leurs coûts d'habitation.

2.3 Selon les données transversales et longitudinales, qui dépasse la limite d'abordabilité le plus souvent?

Comme on pourrait s'y attendre, les résultats confirment qu'une proportion plus élevée de locataires dépensent plus que la limite d'abordabilité (tableau 6). En 2004, environ un tiers des locataires (qu'ils paient leur loyer selon le marché ou qu'ils aient un loyer subventionné) faisaient partie de ménages qui dépensent plus que la limite d'abordabilité, bien au-delà des pourcentages de 23 % pour les propriétaires qui ont une hypothèque et de 4 % pour les propriétaires qui n'ont pas d'hypothèque. Du point de vue longitudinal, bien plus de 40 % des locataires ont déjà dépassé la limite d'abordabilité pendant la période de 2002 à 2004 à l'étude, une proportion beaucoup plus élevée que pour les propriétaires. En outre, les personnes qui font partie de ménages qui ont changé de mode d'occupation pendant la période étaient beaucoup plus susceptibles d'avoir déjà dépassé la limite, mais elles étaient moins susceptibles de la dépasser de façon permanente. Cela semblait indiquer que le changement de mode d'occupation pourrait être lié à des problèmes temporaires quant à l'abordabilité. La période d'étude est cependant en place depuis trop peu longtemps pour saisir adéquatement tous les éléments de la dynamique et il faudra quelques années de plus pour obtenir une meilleure compréhension.

Les résultats confirment ceux du recensement, de l'Enquête sur les dépenses des ménages et de l'Enquête sur la sécurité financière à l'effet que les familles monoparentales ayant une femme à leur tête et que les personnes vivant seules sont celles qui sont le plus susceptibles de dépenser plus que la limite d'abordabilité à 44 % et 42 % respectivement pour 2004. La proportion des personnes qui dépassent la limite d'abordabilité dans chacun de ces groupes représentait plus du double de la proportion pour la population entière (20 %). Les personnes vivant seules doivent couvrir l'ensemble des coûts du logement et se fient au revenu qu'elles seules génèrent. Les familles monoparentales doivent relever deux défis puisqu'elles n'ont qu'un seul revenu et qu'elles doivent payer pour un logement plus grand.

Les ménages dont le type de famille a changé pendant la période à l'étude sont parmi ceux qui sont le plus susceptibles d'avoir déjà dépensé plus que la limite (39 %). Tout comme les ménages qui ont changé de mode d'occupation, les ménages de ce groupe ne demeurent pas dans une telle situation longtemps, puisque leur taux pour trois ans (7,1 %) est au-dessous de la moyenne nationale.

D'autres caractéristiques comme le nombre d'années depuis l'immigration, l'appartenance à une minorité visible et certains emplacements géographiques semblent également être liés à des taux plus élevés de personnes ayant déjà ou de façon permanente dépassé la limite d'abordabilité. Plus particulièrement, les nouveaux immigrants présentaient des pourcentages visiblement plus élevés de personnes qui dépassent la limite, tant du point de vue transversal que longitudinal. Ces pourcentages diminuaient à mesure que la présence au Canada se prolongeait.

Du point de vue géographique, les Vancouvérois étaient proportionnellement plus nombreux à faire partie des de ménages qui dépassent la limite, avec 33 % en 2004 et 44 % ayant déjà dépassé la limite d'abordabilité au cours de la période de trois années à l'étude. Comme pour les ménages qui ont changé de mode d'occupation ou de type de famille pendant la période à l'étude, un pourcentage relativement élevé (41 %) des ménages qui ont changé de lieu de résidence a dépassé la limite d'abordabilité au moins une fois pendant la période de trois ans. Cependant, les RFLR plus élevés liés au changement de résidence semblent temporaires, puisque seulement 6,6 % des ménages concernés ont dépassé de façon permanente la limite d'abordabilité, bien en deçà de la moyenne nationale de 8,6 %.

Il faudra de nombreuses années de données avant de pouvoir tirer des conclusions solides. Le reste du présent rapport examinera les relations entre ces variables socioéconomiques et l'abordabilité du logement. Grâce à deux modèles de régression, l'influence individuelle des caractéristiques socioéconomiques peut être isolée pour expliquer les probabilités élevées d'avoir déjà dépassé la limite d'abordabilité ou de la dépasser de façon permanente.

1. Les RFLR médians dans le présent rapport comprennent les ménages ayant des RFLR égaux ou supérieurs à 100 %. Dans l'ensemble, environ 3 % des ménages ont de tels RFLR. Cependant comme un quintile de revenu donné (ou une autre sous-population) pourrait avoir un pourcentage supérieur ou inférieur, les effets de cette inclusion pourraient varier. Habituellement la SCHL exclut ces ménages de ses études sur l'abordabilité puisqu'il est difficile d'interpréter leur situation financière. Les raisons pouvant expliquer des RFLR supérieurs à 100 % comprennent: les périodes de référence différentes pour le logement et pour le revenu; la collecte de données sur les coûts d'habitation qui semblent trop élevés (peut-être parce que, lorsqu'il y a une entreprise à la maison, il est difficile de faire la distinction entre les coûts d'habitation et ceux pour l'entreprise); les fluctuations d'un revenu provenant d'un travail autonome; les ménages qui ont des revenus autres que les revenus habituels à consacrer au logement.